空き家の家賃収入は確定申告が必要？20万以下でも申告すべき理由【看護師大家が解説】

「空き家が手に入ったから、とりあえず賃貸に出してみようかな」

そう考えたとき、真っ先に頭をよぎるのが「税金（確定申告）どうすればいいの？」という不安ではないでしょうか。

わたしは看護師として働きながら、空き家になった一軒家を賃貸に出した経験があります。当初はまったく税金のことを知らず、「家賃が20万円以下なら申告しなくていいんじゃないの？」と思っていた一人でした。

でも調べるほど、この考えは大きな誤解だということがわかってきました。むしろ確定申告をしっかりすることで、給与所得への税金が還付されたり、将来の不動産投資の信用につながったりと、「攻めのメリット」が山ほどあったんです。

この記事では、看護師として給与所得を持ちながら空き家を賃貸に出したわたし自身の体験をもとに、確定申告の必要性と賢い活用法をくわしくお伝えします。

「20万円以下なら申告不要」は本当？落とし穴を解説

まず多くの人が誤解している「20万円ルール」を整理しましょう。

所得税法では、給与所得が1か所のみで、それ以外の所得（副業など）の合計が年間20万円以下であれば、所得税の確定申告をしなくてもよいという特例があります。

「ラッキー！じゃあ申告しなくていいんだ」と思うのは早計です。ここには2つの大きな落とし穴があります。

①住民税には「20万円ルール」がない

これが最大の罠です。所得税（国税）の申告が不要であっても、住民税（地方税）にはこの特例がありません。

利益が1円でも出ているなら、お住まいの市区町村へ住民税の申告をする義務があります。どうせ何らかの手続きが必要になるなら、税務署で確定申告を一本化したほうが管理もずっとラクですよ。

②不動産所得は「売上」ではなく「所得」で計算する

「家賃収入（売上）が年間20万円以下」という意味ではありません。正しくはこうです。

家賃収入 ー 必要経費 ＝ 不動産所得（利益）

この金額が20万円以下かどうか、ということなんです。空き家を貸す場合、固定資産税・修繕費・減価償却費などを差し引くと、初年度などは高確率で「赤字」または「微々たる利益」になります。つまり20万円ルールを気にするより前に、まず所得をきちんと計算することが必要なんですね。

また現在はマイナンバー制度により、税務署はあらゆるお金の流れを把握しようとしています。「黙っていればバレない」なんてリスクを冒す必要は一切ありません。

実体験から断言：赤字でも確定申告すべき3つの理由

「利益が出ていないなら、申告するだけ時間の無駄じゃないか」と思うかもしれません。でも空き家投資、特に築古物件を再生して貸し出すスタイルにおいて、確定申告は「攻めの戦略」になります。

理由①：損益通算で給与所得の税金が戻ってくる

これが、給与所得のある看護師にとって最大のメリットです。

不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得から差し引くことができます。これを「損益通算」といいます。

たとえばこんなケースを考えてみてください。

• 給与所得：500万円
• 空き家のリフォーム費用・減価償却費がかさんで不動産所得：△100万円（赤字）

確定申告をすることで、その年の合計所得は400万円として再計算され、払いすぎた所得税が還付金として戻ってきます。さらに翌年の住民税も安くなります。

わたし自身、DIYでコストを抑えながら設備投資を戦略的に行うことで、この損益通算の恩恵を十分に受けてきました。夜勤明けに確定申告の準備をして、数万円単位で税金が戻ってきたときは本当に嬉しかったです。

理由②：青色申告特別控除（最大65万円）が使える

確定申告には「白色」と「青色」がありますが、不動産賃貸業を始めるなら絶対に「青色申告」を選んでください。

青色申告承認申請書を税務署に提出して一定の帳簿をつけるだけで、利益から最大65万円（または10万円）を控除することができます。

空き家1戸の賃貸なら、最初は10万円控除の簡易的な記帳から始めるのもアリです。ただし、将来的に物件を増やすことを視野に入れるなら、最初から青色申告に慣れておくことをおすすめします。

なお、青色申告の承認を受けるには、その年の3月15日まで（開業した場合は開業から2か月以内）に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。忘れずに手続きしてくださいね。

参考：国税庁｜青色申告制度について

理由③：融資を受ける際の「実績」になる

将来的に「もう1軒空き家を買いたい」「アパート経営に挑戦したい」と考えたとき、銀行はあなたの確定申告書をチェックします。

「面倒だから申告していませんでした」という人は、投資家としての信頼がゼロです。たとえ小規模でも、正しく申告を継続していることが、次のステージへの切符になります。

看護師という安定した職業に加えて、不動産経営の実績を積み上げることで、融資の審査が格段に通りやすくなります。長期的に見ると、これは本当に大きなアドバンテージだと思います。

空き家を貸す際の「経費」には何が含まれる？

「何が経費になるのか」を知ることは、節税の第一歩です。実際に計上できる主な項目をまとめました。

特に「減価償却費」は重要です。現金が実際には出ていかないのに、会計上の経費として計上できるため、課税される利益を圧縮できる強力な武器になります。築古物件ほど耐用年数が短くなり、減価償却費を大きく計上できるケースもありますよ。

経費の範囲や計上方法については複雑な部分もありますので、不安な方は税理士や国税庁のタックスアンサー（不動産所得）を参照してみてください。

看護師が「不動産所得」を持つことのメリットと注意点

看護師は安定した給与収入があるため、不動産投資と非常に相性がいいです。給与所得があるぶん、損益通算で税負担を軽くしやすいですし、「看護師」という肩書きは銀行融資の審査でも意外なほど有利に働きます。わたし自身、医療職であることが信用につながると実感した場面が何度もありました。

一方で、本業が忙しい中で確定申告まで手が回らない…という方も多いですよね。夜勤があったり、シフトが不規則だったりすると、帳簿をつけるのが後回しになりがちです。気持ち、すごくわかります。

そんなときに頼りになるのがクラウド会計ソフトです。銀行口座やクレジットカードと連携するだけで、ほぼ自動で帳簿が作れます。

わたしが愛用しているのはマネーフォワードクラウド確定申告です。家計管理で使っているマネーフォワードと同じアカウントでログインできて、口座やクレカの明細が自動取り込みされるのでとても便利です。確定申告書の作成から電子申告（e-Tax）まで一連の流れでできます。

忙しい看護師こそ、会計ソフトを使って手間を最小化することをおすすめします！

本業との兼ね合い：副業規定に注意しよう

看護師が不動産賃貸業を始める際に気になるのが、「副業禁止規定」との兼ね合いですよね。

一般的に、不動産賃貸業（家賃収入を得ること）は「資産の管理・運用」として扱われ、労働を提供する副業とは区別されます。多くの職場では不動産賃貸業は副業規定の対象外ですが、念のため就業規則を確認するか、総務・人事に聞いておくと安心です。

なお、公務員の看護師（国立病院・保健所など）の場合は規定が異なることがあるため、特に注意が必要です。

将来を見すえるなら：法人化という選択肢

今後物件を増やしていく予定があるなら、株式会社や合同会社を設立して運用するのも一つの手です。

個人での確定申告（所得税）は累進課税のため、年収が高い方の場合、不動産所得が加算されると税率が跳ね上がることがあります。法人化することで税率を一定に抑えられたり、自分や家族に役員報酬を支払うことで所得を分散できたりと、さらなる節税メリットが生まれます。

もちろん法人には維持コスト（均等割など）がかかりますが、「事業」として空き家再生に取り組むなら、いずれは検討してみる価値があると思います。

法人化のタイミングや詳しい節税戦略については、不動産収入が増えたら検討したいマイクロ法人入門｜看護師が実践する節税戦略もあわせてご覧ください。

確定申告を楽にする！おすすめの準備の流れ

はじめて確定申告をする方のために、実際の準備の流れをざっくりまとめます。

まず賃貸を開始した年のうちに、「青色申告承認申請書」と「開業届」を税務署へ出しておきましょう。あとはクラウド会計ソフトに収入と経費をこまめに入力するだけ。年末になればソフトが自動で帳票を作ってくれるので、e-Taxでそのまま電子申告すれば完了です。拍子抜けするくらいスムーズですよ。

ポイントは「日頃からこまめに入力する」こと。年末にまとめてやろうとすると、忘れたり混乱したりします。月1回、30分程度の作業習慣をつけるだけで、確定申告シーズンがずっとラクになりますよ。

まとめ：確定申告は「自分を守り、資産を育てる」ためのツール

今回の内容をまとめます。

• 「家賃収入20万円以下なら申告不要」は所得税の話であり、住民税は別途申告が必要
• 不動産所得は「売上」ではなく「収入 − 経費」で計算する
• 赤字でも確定申告することで、給与所得との損益通算・青色控除・融資実績という3大メリットが得られる
• 減価償却費を正しく計上することが節税の要
• 忙しい看護師こそクラウド会計ソフトで手間を削減すべき

「面倒だから黙っておこう」という気持ち、すごくわかります。でもそれは、税務リスクを抱えるだけでなく、せっかくの節税チャンスまで手放すことになってしまうんです。正々堂々と申告して、経費をしっかり計上して、税金を賢く取り戻す。それが、看護師として長く不動産賃貸業と向き合っていくための、わたしなりの答えです。

不動産賃貸業を始めるステップ全体については、看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜夜勤しながら築古戸建て投資を始める全ステップもぜひ参考にしてください。

また、大家になったあとにやるべき管理・会計作業の全体像は大家になったら何をする？初心者でもできる管理・会計・確定申告をわかりやすく解説で詳しくまとめています。

この記事が、空き家の活用に悩む看護師さんのお役に立てれば嬉しいです。