こんにちは、30代でFIREした看護師もなか（@monaka_nurse）です！
不動産を無事に貸し出せた！ ——そのときの達成感、本当に最高ですよね😊
でも「入居が決まったら終わり」じゃないのが不動産賃貸業。ここからが大家としての本番です。
とはいえ、大家の仕事は大きく分けると3つだけ。しかも多くの作業は管理会社や会計ソフトに任せることができます。仕組みさえ整えてしまえば、ほぼ何もせず毎月家賃が振り込まれる状態を作れるんです。
この記事では、初めて大家になる方に向けて「STEP6｜管理・経理・確定申告」をわかりやすく解説します。どこを外注して、どこを自分でやるかの判断基準も伝えますね！
この記事は、看護師×不動産賃貸業ロードマップのSTEP6です。まだお読みでない方はロードマップ記事から順番に読むと全体像がつかめます。
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大家の仕事は「入居者サポート」「物件管理」「お金の管理」の3つ
難しく考えなくてOKです。大家としてやることは、シンプルに以下の3つに整理できます。
- 入居者さんのサポート（問い合わせ対応・家賃管理・更新退去手続き）
- 物件の管理（清掃・設備のメンテナンス）
- お金の管理（帳簿付け・確定申告）
ひとつずつ丁寧に解説していきますね。
①入居者さんのサポート
問い合わせ対応
入居者さんから「給湯器が壊れた」「隣の騒音がひどい」といった連絡が入ることがあります。こういったトラブルは、業者への手配だけで解決できるケースがほとんどです。
大事なのは「スピード感」。特に設備の不具合は、放置すると退去につながることもあります。自分が入居者の立場なら、数日間不便なまま暮らすのはストレスですよね。わたしは緊急時は相見積もりを省略してでも、できる限り早く対応するようにしています。
ただ、看護師は夜勤があったり不規則勤務だったりするので、24時間いつ来るかわからない連絡に対応し続けるのは正直しんどいです。そこで活躍するのが管理会社への委託です。
家賃の管理
毎月の家賃入金を確認し、滞納があれば連絡・回収をします。
わたし個人的には、ここが一番難しいと感じています。「滞納したから取り立てに行く」なんて、メンタル的にも現実的にもしんどすぎる^^;
そのためわたしは管理会社に委託しています。また、家賃保証会社を活用するのもひとつの方法です。家賃保証会社は、滞納時の保証だけでなく、入居者さんから家賃を回収して大家に振り込む「集金代行」もやってくれます。大家個人の口座を入居者さんに教える必要もなくなるので、プライバシー面でも安心ですね。
費用は基本的に入居者さん負担なので、大家としてはメリットが大きいです（入居者さんにとっては実質的な家賃値上げになるので、その点は頭に入れておきましょう）。
更新手続き・退去手続き
契約期間満了時の更新手続きや、退去時の敷金精算なども大家の仕事です。
契約書の作成には専門知識が必要なため、「日常の管理は自主管理にしつつ、更新や退去の時だけ専門家に依頼する」という大家さんも多いです。
管理会社に委託する場合の費用は「家賃の5%」が目安
賃貸管理を管理会社に依頼する場合の相場は、家賃の約5%です。
たとえば家賃6万円なら月3,000円。この金額で、入居者対応・家賃回収・各種手続きをすべてやってもらえます。
わたし自身、これは安いと感じています。2時間ほど働けば稼げる金額で、1ヶ月まるごと不動産を管理してもらえるんですよね。看護師として働きながら不動産もやっているわたしには、時間を買えるこの仕組みがとてもありがたいです。
逆に、「大家業が好き」「利益を少しでも増やしたい」「時間に余裕がある」という方は、自主管理に挑戦するのもアリです^ ^
管理会社の選び方・費用・自主管理との比較について詳しくはこちら：
→ 戸建て賃貸の入居者募集方法｜管理会社の選び方と費用を解説【STEP5】
②物件の管理
清掃について：戸建てなら入居者さんにお任せ
戸建て物件の場合、庭の草刈りや清掃は基本的に入居者さんが行います。大家の出番はほぼありません。
アパートやマンションのように共用部がある場合は定期的な清掃が必要ですが、それも管理会社やシルバー人材センターへの委託で対応できます。
築古戸建てを選ぶメリットのひとつが、こういった管理のシンプルさです。はじめての一軒目に築古戸建てをおすすめする理由のひとつでもあります😊
設備のメンテナンス・修繕
給湯器・エアコン・水回りなどは、経年劣化でいつか必ず壊れます。入居者さんから「壊れた」と連絡が来たら、早急に業者を手配して対応します。
修繕費は経費として計上できるので、きちんと記録しておきましょう（後述の帳簿付けで詳しく説明します）。
突発的な修繕費に備えて、手元には常にある程度の現金を確保しておくのが鉄則。目安として、物件1棟あたり50〜100万円程度のキャッシュは持っておくと安心です。
③お金の管理（会計）
帳簿付け：収入と支出をしっかり記録する
収入（家賃収入など）と支出（経費）を記録するのが帳簿付けです。
「経費」というと物件の修繕費や管理費だけをイメージしがちですが、実はもっと広いです。たとえば——
- 物件の視察にかかった交通費
- 業者との連絡に使う通信費
- 不動産勉強のための書籍代
- 大家の会や勉強会の会費
- 業者さんへの差し入れ代（接待交際費）
……これらも経費になる可能性があります。「これって経費になるの？」と迷ったときは、税務署の無料電話相談を使うのがおすすめです。わたしは勝手に「わたしの顧問税理士さん」と呼んでいますw
会計ソフトを使えば、帳簿付けが劇的にラクになる
帳簿は手書きのノートでも表計算ソフトでもできますが、断然おすすめなのが会計ソフトの活用です。
会計ソフトは必要な項目を入力するだけで自動で計算してくれて、確定申告に必要な決算書まで作成してくれます。さらに賃貸経営専用の銀行口座やクレジットカードを作って会計ソフトと連携すれば、入力すらほぼ不要になります。
わたしが愛用しているのはマネーフォワードクラウド確定申告。家計管理で使っているマネーフォワードMEと同じアカウントでログインできるので、使い勝手がよくてお気に入りです。月額約1,000円のコストはかかりますが、時間とストレスの削減を考えれば圧倒的にコスパがいいです😊
収支の管理は、桃鉄みたいにゲーム感覚で楽しめますよ笑
確定申告：毎年2〜3月の大仕事
1年間の不動産所得を計算して税務署に申告するのが確定申告です。
「利益が20万円以下なら申告不要」という話を聞いたことがある方もいるかもしれませんが、わたしはたとえ少額でも申告することをおすすめしています。理由は3つ。
- 赤字の繰り越しができる：初年度はリフォーム費用などで赤字になりやすい。申告しておけば翌年以降の黒字と相殺できる
- 損益通算ができる：給与所得（看護師の収入）と不動産所得の赤字を合算して、税金を減らせる
- 会計スキルが上がる：申告を繰り返すことで節税の知識が増え、規模が大きくなったときに上手に活用できる
確定申告は看護師にとっても意外と身近です。医療費控除などで申告経験がある方も多いのでは？ 不動産所得が加わっても、会計ソフトを使えばそこまで難易度は上がりません。
税理士に外注することもできるが…最初は自分でやるのがおすすめ
会計や確定申告は税理士さんに丸投げすることも可能です。ただし、確定申告だけ依頼しても10万円〜の費用がかかります。会計まで含めるとさらに高くなります。
管理会社への委託（月3,000円）と比べると、かなり大きな出費ですよね。物件が少ないうちは不動産所得の利益が大きく削られてしまいます。
会計ソフトを使えば事務員さんを雇うより格段に安く、しかも自分でやることで節税の知識も身につきます。規模が大きくなって手に負えなくなってきたら、そのときに税理士さんへの依頼を検討するのがベストだと思います。
まとめ：大家の仕事は「仕組み化」がカギ
今回解説した大家の3つの仕事をまとめます。
① 入居者さんのサポート
問い合わせ対応・家賃管理・更新退去手続きが主な内容です。管理会社に委託すれば家賃の5%程度で丸ごとお任せできます。時間のない看護師にはとくにおすすめです。
② 物件の管理
戸建てなら清掃は入居者さんにお任せ。設備が壊れたときは早急に対応することが退去防止につながります。突発的な修繕に備えて手元キャッシュを確保しておきましょう。
③ お金の管理（会計）
家賃などの収入と修繕費などの経費を記録します。会計ソフト（マネーフォワードクラウド等）を使えば手間が激減し、確定申告書類も自動で作れます。最初は自分でやってみることで節税の知識も身につきます。
大家の仕事は「全部自分でやらなきゃ」と身構える必要はありません。管理会社・会計ソフト・税務署の無料相談…使えるものはどんどん使って、仕組み化してしまうのが長続きのコツです。
不動産賃貸業はトラブルがなければ、毎月ほぼ自動的に収入が入ってくる素晴らしい仕組みです。ぜひSTEP6まで進めてきた勢いそのままに、管理体制を整えていきましょう😊
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・サービスを推奨するものではありません。実際の行動は自己責任でお願いします。
