こんにちは、もなかです！
不動産投資を始めようと物件を探していると、必ず目にするのが「利回り」という言葉。不動産ポータルサイトを開けば「利回り10%」「利回り15%」「超高利回り25%！」といった数字が並んでいます。
投資家にとって、利回りは収益性を測るための大切な指標です。しかし、初心者の方から「結局、何%を目指せば正解なの？」という質問をよくいただきます。
結論から言うと、まずは「利回り20%」を目線に置くことから始めてみましょう。
しかしながら利回りだけでは選んでいけません！
高利回りでも避けるべき物件や、低利回りでも買ってもよいケースなど、不動産には色々な要素があります。今回の記事では、初心者の方が迷わずに投資判断ができるよう、利回りの計算方法から、なぜ20%を目指すべきなのか、そして数字以上に大切な「投資のゴール」の考え方について、徹底解説します！
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この記事でわかること
- 表面利回りと実質利回りの違いと計算方法
- なぜ「利回り20%」を基準にすると良いのか
- 利回りだけに捉われてはいけない理由
- 自分のゴールに合った物件選びの考え方
- 初心者が今日からできる3つのステップ
1. 不動産投資における「利回り」の正体
1-1. 利回りとは？基本をおさえよう
利回りとは「投資した金額に対して、1年間でどのくらいの収益が得られるか」を示す指標です。
例えば利回り10％なら、投資資金回収までに10年かかると言うイメージです。（100% ÷ 10% ＝ 10年）シンプルですよね。この「何年で元が取れるか」という感覚を持っておくだけで、物件を見る目がガラリと変わります。
1-2. 表面利回りと実質利回りの違い
利回りには大きく分けて2つの種類があります。ここを混同すると、後で「全然手元にお金が残らない！」という事態に陥ります。
| 計算式 | 特徴 | |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 | 経費・諸費用を含まない。ポータルサイトに掲載されているのはほぼこちら |
| 実質利回り | （年間家賃収入 ー 運営諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸経費）× 100 | 固定資産税・管理費・修繕費・保険料などを差し引いた、より現実に近い数字 |
ポータルサイトに載っているのは、ほぼすべて「表面利回り」です。税金や管理費、修繕積立金などは考慮されていません。私たちはここから「実際にいくら残るか」を計算する癖をつける必要があります。
1-3. 具体的な計算例
たとえば、物件価格200万円・月額家賃4万円の築古戸建ての場合で考えてみましょう。
【表面利回り】
年間家賃収入：4万円 × 12ヶ月 ＝ 48万円
表面利回り：48万円 ÷ 200万円 × 100 ＝ 24%
【実質利回り（概算）】
年間経費（固定資産税・火災保険・管理費など）：約10万円と仮定
購入諸経費（仲介手数料・登記費用など）：約20万円と仮定
実質利回り：（48万円 ー 10万円）÷（200万円 ＋ 20万円）× 100 ＝ 約17.3%
表面利回り24%と実質利回り17.3%、これだけ差が出ます。物件探しでは表面利回りを参考にしながら、購入前に必ず実質利回りを試算する習慣をつけましょう。
2. 最初は「利回り20%」を基準にしてみよう
「10%でもすごいと思っていたのに、20%なんて無理じゃない？」と思うかもしれません。しかし、あえて20%を基準にするのには明確な理由があります。
2-1. 「5年で回収」というシンプルなロジック
利回り20%というのは、計算を簡略化すると「5年間の家賃収入で投資した元本を回収できる」ということです。100% ÷ 20% ＝ 5年、ですよね。
投資の世界では、元本を早く回収できればできるほど、その後のリスクは激減します。5年で元本を回収してしまえば、それ以降の家賃収入はまるごと利益。給湯器が壊れようが、空室が出ようが、精神的なダメージがまったく違います。
2-2. 具体的なイメージ：300万円の物件なら？
例えば、300万円で築古の戸建てを購入したとしましょう。利回り20%を目指すなら、必要な月額家賃はいくらでしょうか？
300万円 × 20% ＝ 年間60万円
60万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 月額5万円
「300万円で買った家を月5万円で貸す」と考えると、なんとなく実現できそうな気がしてきませんか？ただし、実際には固定資産税や火災保険、修繕費がかかるため、実質でしっかり利益を残すなら、5.5万円以上で貸せると理想的です。
2-3. 低コスト物件だからこそ高利回りが狙える
利回り20%は、新築マンションや都心物件では現実的ではありません。でも、地方の築古戸建て・空き家活用・再生型投資の世界では、十分に狙える数字です。わたし自身も、この考え方で物件を探しています。
関連記事：【不動産投資】お宝物件の探し方を解説！初心者が使うべきおすすめの無料サイトもご紹介
3. 「20%」を基準に物件を眺めるメリット
最初から20%の物件が見つかるわけではありません。むしろ、稀です。それでもこの数字を基準にする理由は、「相場観」を養うためです。
3-1. 「高い・安い」が直感的にわかるようになる
「このエリアで利回り20%は、家賃をかなり高く設定しないと無理だな」「逆にこの物件は利回り25%もあるけど、何か重大な欠陥があるのでは？」といった疑問が湧いてきます。基準があるからこそ、異常値に気づけるのです。
超高利回り物件には要注意です。「利回り30%超！」という物件は、再建築不可・市街化調整区域・心理的瑕疵・大規模修繕必須など、何らかの理由があることがほとんど。その「理由」を理解した上で買うなら問題ありませんが、数字だけに飛びつくのは危険です。
3-2. 疑問を持つことがレベルアップの近道
わからないことが出てきたら、その都度調べましょう。
- 「なんでこの物件はこんなに安いんだろう？」→ 調べてみると再建築不可だった。
- 「リフォーム代ってどのくらいかかるんだろう？」→ 見積もりを取ってみたら100万円以上した。
- 「この地域の家賃相場はどのくらい？」→ アットホームやSUUMOで調べてみたら思ったより低かった。
このように「20%」という物差しを持って市場を見ることで、知識が点から線へと繋がっていきます。
4. とはいえ20%以下でも全然OK！利回りだけにとらわれてはいけない理由
ここでタイトルにある「利回りだけには捉われないで」という本質的な話をします。高利回り＝成功、ではありません。
4-1. 自分の「ゴール」は何ですか？
投資の目的は人それぞれです。あなたの目指す場所によって、最適な利回りは変わります。
| ゴール | 重視すべきポイント | 利回りの考え方 |
|---|---|---|
| キャッシュフローを増やしたい（毎月の手残りを最大化） | 月々の収入額 | 高利回り狙いでもOK。ただし修繕費・空室リスクに注意 |
| 純資産を増やしたい（10〜20年後の大きな資産） | 不動産価格の上昇（キャピタルゲイン） | 利回りより「価値が上がる物件」が重要 |
| 手間を減らしたい（本業が忙しい） | 管理のしやすさ・入居者の質 | 利回り低くても新しめ・管理しやすい物件の方が向いてるかも |
| 節税・相続対策 | 税務上のメリット | 利回りより「評価額が下がる物件」が優先になることも |
例えば、利回りが10%しかなくても、10年後に購入価格より500万円高く売却できれば（キャピタルゲイン）、それは利回り20%のボロ物件を運営し続けるより遥かに大きな利益を生むこともあります。
相続対策の場合は価値の低い物件を買わされないように注意も必要です^^;
ゴールは歳と共に変化する事もありますよね。
わたし自身も初めはキャッシュフロー重視でしたが、今は「利回りが低くても価値がある物件なら買う」というスタンスです。
日々のキャッシュフローは十分だし、大変なボロボロ不動産の修繕は避けたいと考えているからです。それよりも今は他のことに労力を使うようにしています。このサイトでの情報提供もその一つです😊
4-2. 時給単価と労働のバランス
あなたがもし本業でしっかり稼いでいる忙しい方なら、高利回りのために「DIYを自分ですべてやる」という選択には注意が必要です。
DIYを楽しめるなら全然ありだと思います！でもそうでなければ、それは投資ではなく「副業（労働）」です。自分の時給を考えた時、普通に働いて修繕は業者さんに任せたほうが、トータルでは利益が大きくなるかもしれません。
わたしはDIYは苦手だし好きでもないのでほとんどやりません。DIYにかける時間を看護師・保健師として働いて、修繕はプロにお任せしています。看護師・保健師の仕事は好きで得意なので😊 そしてプロの修繕の方が、入居者さんにとっても嬉しいはずです。
関連記事：看護師の平均手取りで不動産投資はできる？築古戸建て投資に必要な自己資金の作り方を解説！
5. 「買ってそのまま高利回り」の甘い罠
「買ってそのまま貸せば高利回り！」「なるべく修繕しない方がいい！」という意見にはご注意ください。
5-1. 長い年月で初めて「本当の利回り」が出る
1年目は修繕もなく利回り20%だったとしても、2年目に給湯器の交換、配管のトラブルなどで大きな出費があれば、その年の利回りはマイナスになります。5年、10年と運営して、退去時のリフォーム費用なども含めた平均値こそが、その物件の「真の実力」です。
貸し出し当初の利回りの数字に浮かれるのではなく、将来のキャッシュアウトを予測した上で、余裕のある資金計画を立てましょう。
5-2. 修繕を怠ると入居者が離れる
修繕費を節約しすぎると、入居者さんの生活の質が下がり、早期退去につながります。退去のたびにかかる原状回復費用・広告費・空室期間のロスを考えると、修繕をケチった分が丸ごとなくなることも。
入居者さんに長く気持ちよく住んでいただくことが、結果的に「本当の高利回り」につながると思っています。
5-3. 主な維持費・突発費用の目安
築古戸建てでよく発生するコストをざっくりまとめてみます（あくまで目安）。
| 項目 | 目安金額 | 頻度 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 年1〜5万円 | 毎年（築古なので安め） |
| 火災保険料 | 年1万円前後 | 毎年（最安プランを狙う） |
| 給湯器交換 | 10万円前後 | 10〜15年に1回 |
| エアコン交換 | 5〜15万円 | 10〜15年に1回 |
| 退去時リフォーム | 20万円〜 | 入居者退去のたび |
| 外壁・屋根塗装 | 80〜150万円 | 10〜20年に1回 |
これらを「5年・10年トータル」で計算して、初めて実質的な利益が見えてきます。購入時に修繕積立（キャッシュリザーブ）を確保しておくのが鉄則です。
6. 不動産投資と他の投資方法の利回り比較
不動産投資の利回りを他の投資と比較してみると、どう見えるでしょうか？（あくまで一般的な目安です）
| 投資方法 | 目安利回り（年率） | 特徴 |
|---|---|---|
| 新NISA（全世界株式） | 5〜7%（長期平均） | 手間なし・流動性高い・元本割れリスクあり |
| 都心区分マンション | 3〜5%（表面） | 管理ラク・資産性高い・利回りは低め |
| 地方一棟アパート | 8〜12%（表面） | まとまった資金が必要・融資が必要なことも |
| 築古戸建て（地方） | 15〜25%（表面） | 少額から始められる・手間はかかる・高利回りが狙える |
NISAと不動産投資と組み合わせることで、リスクを分散しながら資産を増やすことができます。
わたしは株と不動産、どちらも好きです😊
関連記事：看護師が新NISAで積立したら何年でFIREできる？月3万・5万・10万でリアルに計算してみた
7. まとめ：利回りに振り回されず「自分軸」で最初の一歩を
「結局、私はどうすればいいの？」という方へ。最後に、今日から始めるステップを3つにまとめます。
ステップ① まずは「仮」でいいのでゴールを決める
不動産投資は手段であって目的ではありません。
- 「月5万円の副収入で生活にゆとりを持ちたい（キャッシュフロー重視）」
- 「10年後に売却してドカンと資産を増やしたい（資産性重視）」
- 「本業が忙しいから、手間をかけずに守りを固めたい（効率重視）」
ここがブレると、どんなに高利回りの物件を買っても「こんなはずじゃなかった……」と後悔します。まずは「自分はどうなりたいか」を仮決めしましょう。
ステップ② 迷ったら「利回り20%」を物差しにする
ゴールがまだ見えないなら、まずは「利回り20%（5年回収）」を基準に物件を探してみてください。もちろん、実際には10%台の優良物件もたくさんあります。でも、最初に「20%」という厳しい基準（物差し）を持つことで、市場の「高い・安い」が肌感覚でわかるようになります。
ステップ③ 「広く浅く」より「狭く深く」調べる
ポータルサイトで何百件もダラダラ眺める必要はありません。それよりも、気になった1件を徹底的に深掘りしてください。
- 「なぜこの物件はこんなに安いのか？」
- 「リフォームにいくらかかるのか？」
- 「自分が住むなら、あと何を直してほしいか？」
この「なぜ？」を解決するプロセスこそが、投資家としてのレベルを引き上げます。
不動産投資は買った瞬間ではなく、考え抜いて行動した分だけ利益が出るものです。高利回りの数字だけに踊らされず、あなたのゴールにぴったりの「勝てる物件」を一緒に見つけていきましょう！
※本記事は投資の助言を行うものではありません。最終的な判断は自己責任でお願いいたします。
