こんにちは、看護師もなか（@monaka_nurse）です！
今回はロードマップのSTEP4「購入後のリフォーム編」として、戸建て賃貸のリフォームについて詳しく解説します。
「費用がどのくらいかかるか不安…」「戸建てを貸したいけど、リフォームって必要なの？」
そんな疑問を持っている方、多いと思います。
わたし自身も築古戸建てを購入してリフォームし、現在賃貸として稼働中です😊
その実際にかかった費用や業者選びの注意点も含めて、リアルな体験談をまとめました！
なお、このSTEP4はわたしの不動産賃貸業ロードマップの一部です。全体の流れはこちらをご覧ください。
→ 看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜夜勤しながら築古戸建て投資を始める全ステップ
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戸建て賃貸のリフォーム、結局すべき？しないべき？
まず結論からお伝えすると、わたしは「最低限のリフォームをしてから貸し出すこと」をおすすめしています。
どうしてそう考えるのか、まずはリフォームした場合・しない場合のメリット・デメリットを整理してみましょう。
リフォームしてから貸す場合のメリット・デメリット
メリット①借り手が見つかりやすくなる！
物件が古くて傷んでいると、なかなか借り手が見つからないことがあります。
リフォームで見た目が良くなったり、設備が整うことで入居が決まりやすくなります。
リフォーム費用がかかったとしても、家賃収入が入れば後から回収できますよね。
メリット②家賃アップが見込まれる！
物件をきれいにして設備を整えることで、高い家賃で貸せる可能性が上がります。
家賃が上がる分、安定した収入のある入居者さんが入ってくれる可能性も高まります（確実とは言えませんが^^;）
メリット③資産価値が上がる！
設備や内装を新しくすることで、将来売却するときに価格を上げられる可能性があります。
自分で住む場合にも、当然快適になりますよね。
おまけ：補助金が出るかも！
直接のメリットではありませんが、自治体によってはリフォーム費用を補助してくれる場合があります。
後ほど詳しくご紹介しますね。
デメリット①費用がかかる
特に水回りのリフォームなどをする場合、まとまったお金が必要になります。
対策についてはこのあとご紹介します^ ^
デメリット②手間もかかる
DIYする場合はけっこうな重労働です^^;
プロに任せる場合でも、業者さん選びや日程調整など意外と手間がかかります。
デメリット③ぼったくり業者の危険がある笑
不動産業界には悪い業者がひそんでいるので注意が必要です。
信頼できる方からの紹介や相見積もりを取るなどの対策がおすすめです。
不動産業界でよくある失敗についてはこちらもぜひご覧ください😊
→ 不動産投資でよくある失敗例5選と回避策｜融資に頼らず戸建て投資で堅実に稼ぐ方法
リフォームしないで貸す場合のメリット・デメリット
メリット：初期費用を抑えてすぐに貸し出せる！
工事期間がないため、すぐに入居者が見つかれば早く収入を得られます。
もし入居者が見つかれば、高利回りになって嬉しい結果になることも。
利回りの考え方についてはこちらの記事もどうぞ^ ^
→ 結局利回りは何%がいいの？利回りの計算方法を初心者向けにわかりやすく解説
デメリット：家賃が安くなり、トラブルが増えがち…
古い物件は家賃を安くしないと借り手がつきにくいのが現実です。
なかなか借り手が見つからず、空室期間が長引くこともあります。
さらに設備の故障など、入居者からのクレームが増える可能性も高まります。
そして家賃が下がる分、滞納や夜逃げをするような入居者が入ってしまうリスクも^^;
結局どっちがいいの？オススメはコスパの良い最低限のリフォームだけ実施！
実家をリフォームせずに貸し出せれば、手間も費用もかからないので最善の選択肢に見えます。
しかしながら上記で説明したように、
- 入居後に不具合が発生して結局費用がかかる
- 借り手が見つかるまでに時間がかかる可能性がある
- 家賃が下がる分、トラブルを起こすような入居者が入るリスクが高まる
といったデメリットがあります。
そのためわたしは「最低限のリフォームをしてスムーズな入居につなげる」のが一番よいと考えています。
物件を整えればトラブルが減り、家賃を上げられる可能性もあります。
どうしてもリフォーム費用が気になる場合は、まずは何もせず入居者を募集してみて、反応がなければリフォームを検討するのも良いかもしれません^ ^
リフォームして賃貸にするときの注意点
注意点①適切な予算を決めて、お金をかけすぎない
わたしは「費用対効果の高いところだけ直す」という選択をおすすめしています。
例えばちょっとした修繕で3万円かかったとしても、家賃が5千円上がればたった半年で元が取れます（しかもそのあとずっと利益になる）。
売却する場合でも、数十万円リフォームすることで売却額が100万円以上変わる場合もあります。
逆に多額のリフォーム費用をかけたところで家賃や売却額に影響しなかった、というケースもあるため注意が必要です。
注意点②ぼったくり業者をさける
知り合いに紹介してもらうか、相見積もりを取る方法があります。
相見積もりの注意点はこのあと詳しくご説明しますね。
リフォーム費用を抑えるためのポイント
リフォーム費用を抑えるためのポイントをまとめました。
- 複数のリフォーム会社から見積もりを取る
- 補助金・助成金制度を活用する
- 自分でできることは自分で行う
- クリーニングで済ます（リフォームじゃないけど笑）
複数の業者さんに見積価格を出してもらえば、だいたいの相場が把握できます。ぼったくりの回避にもつながりますね。
相見積もりの注意点：最安にこだわりすぎないで！
業者さんの立場に立ってみると、無理な価格で依頼された場合「材料をとにかく安いものにしよう」とか「早く終わらせないと割に合わないな」と考えると思います。
わざわざ見積もりに来てくれている相手に「一番安くしないと依頼しないよ！」という姿勢は、あまりにもひどいですよね^^;
お互いが利益を得られることが大切だとわたしは考えています。
また相見積もりを取る場合は、事前にリフォームする箇所を決めておくことも重要です。
そうしないと、業者間の価格差が正しく把握できません。
例えば「A業者の方が安いと思ったら、キッチンのリフォームが省かれていた」というケースも起こりえます。
そのほかにも、
- 事前に調べられることはしっかり調べておく
- 相見積もりの承諾を業者さんに事前に伝えておく
なども気をつけています。
補助金・助成金も忘れずに！
空き家のリフォームには、国や自治体の補助金・助成金制度を活用できる場合があります。
制度の内容や条件は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。（わたしは一部知らずに自費でやってしまったことがありました^^;）
お住まいの市区町村のホームページで「空き家 リフォーム 補助金」と検索すると、対象の制度が見つかることが多いですよ。
【実録】わたしが実際にかかったリフォーム費用と内訳を公開！
わたしが購入した築古戸建てにかかった費用を公開します！
建物やエリアによって費用は大きく変わってくると思うので、参考程度にご覧ください^ ^
内装リフォーム：78.5万円
- 壁紙：35万円（和室3部屋、廊下、一部の天井など）
- 障子張替：1万円
- キッチン：23万円（シンク・換気扇・照明・壁紙）
- 洗面所：13万円（洗面台・壁紙）
- 浴室ペンキ塗装：5千円（とてもコスパ良かった！）
- 畳表替え：6万円（3千円×20枚）
外装リフォーム：15万円
- カーポート撤去：10万円
- 一部の塀を撤去：5万円
カーポートはあった方が喜ばれると思い込んでいました。大切な車の保護になるし、雨の日は助かりますよね。
しかし賃貸に出す場合、入居希望者が車高の高い車を所有していることもあります。その場合カーポートのせいで駐車できず、別の場所に駐車場を借りる必要が出てきてしまいます。
実際にわたしの物件に入居申し込みがあった方は、車高の高い車でした^^; カーポートは劣化もしていたし、今回は費用をかけてでも撤去してよかったと振り返っています。
コンクリートの外壁も除去することで、2台目の車も止めやすくなりました。
防犯上ブロック塀があった方がいいと思い込んでいましたが、逆に泥棒にとって有利になるらしいですね（状況により異なるようですが）。
ちなみにブロック塀は倒壊する危険があるので、自治体が撤去費用を助成してくれることもあります。わたしは知らずに自費で行ってしまいました^^;
その他：約10万円
- 登記費用：約4万円（不動産登録免許税・印紙代・書類取得など。自分でやりました）
- 不動産取得税：4万2千円
- 不用品の処分：5万円（業者さんにも依頼）
- 火災保険料：1万円
不用品回収業者探しはけっこう注意が必要です。チラシに「1万円ポッキリ」と書いてありながら追加料金を請求されたり、不法投棄をしてしまう業者もいるとのこと。
知り合いからの紹介や、ネットで高評価の業者を選ぶことがおすすめです。
DIY費用：1.5万円
- クッションフロア：1万円
- ペンキ：5千円
- 洗面所の天井とドアにリメイクシートを貼る
- 障子張替
- 庭の草刈り
クッションフロアはホームセンターで約1万円で購入しました（カッターや両面テープも含む）。
Youtubeを見ながらやってみたところ、不器用なわたしにとってはなかなか難しい！まっすぐ貼るのも大変だし、端っこにすき間ができてしまうし、意外と時間がかかるし…笑
良い経験にはなりましたが、かなり時間がかかってしまったので今後はやらないことにしました。
DIYはコスパが良い？正直な感想
確かにDIYで費用を削減できますが、プロに頼むことで
- 時間を節約できる → その分自分の仕事で稼げる
- DIYより仕上がりがきれい → 入居者さんが喜んでくれる
- 材料を買いに行ったり調べたりする手間もなくなる
といったメリットがあります。
苦手なことを頑張っても時間がかかり、疲れやストレスも溜まってしまいます笑
全て自分で行うよりプロに上手に頼る方が、トータルで得だとわたしは感じました😃
逆にDIYが好きで得意という方は最高ですね！楽しみながら費用も浮くので、ぜひ活用してほしいです。
リフォーム総費用：約105万円！
水回りやカーポートの撤去があったので合計100万円を超えてしまいました。
DIYをしたり色々な手続きをしたりと、手間や時間もかかっています。これらを時給換算したらけっこうな額になるかもしれません^^;
でも！ 築古でも入居者さんがちゃんとついて、4年経った現在も退去していません。
築古はファミリーで入ることが多く、入居期間が長い傾向があります。そのため投資額の回収が十分に見込まれます。
やはりリフォームに費用をかけてでも貸し出すことを、わたしはおすすめします^ ^
まとめ：業者選びに注意しつつ、リフォームして貸し出せばメリット多数！
この記事では戸建て賃貸のリフォームについて、メリット・デメリット・注意点・実際にかかった費用を解説してきました。
リフォームに費用はかかりますが、貸し出すことでそれ以上のリターンを得ることができます。
ポイントをまとめると以下の通りです。
- 最低限のリフォームをしてから貸し出すのがおすすめ
- 費用対効果の高いところだけ直す意識を持つ
- 相見積もりで適正価格を把握し、ぼったくり業者を回避する
- 自治体の補助金・助成金を活用する
- DIYが得意な人はコスト削減に活用、苦手な人はプロに任せる
次のSTEP5では、リフォームが完了したあとの入居者探し（客付け）について詳しく解説していきます。お楽しみに！
また、リフォームのための物件をまだお持ちでない方は、こちらの記事も参考にしてみてください😊
→ 【不動産投資】お宝物件の探し方を解説！初心者が使うべきおすすめの無料サイトもご紹介
ロードマップ全体はこちらからご確認ください👇
→ 看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜夜勤しながら築古戸建て投資を始める全ステップ
