こんにちは、30代でFIREした看護師大家もなか（@monaka_nurse）です！
物件を買ってリフォームが終わった！そこで必ずぶつかるのが「家賃、いくらにすればいいんだろう？」という悩み。
- 高くしたら入らない？
- 安すぎると儲からない…
- 相場っていくらくらい？
今回はそんな悩みに、わたしの実践目線でお答えします！
結論から言うと、家賃の「金額」より先に、物件の「価値」を作ることが大事だとわたしは考えています。
この記事では、家賃相場の調べ方→高くても入居が決まる物件づくりの工夫→既存入居者さんへの家賃アップ交渉まで、まとめて解説しますね😊
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そもそも「家賃設定」の本質とは？
家賃設定を考えるとき、多くの方が「相場と比べて高いか安いか」を気にします。でもわたしが一番大切にしているのは、そこじゃないんです。
「その家賃で住む価値があるか」、これに尽きます。
たとえば、どんなにピカピカでおしゃれな物件でも、田舎で不便な所なら家賃30万円は誰も借りないでしょう。
逆に、かなり古い物件でも家賃1万円なら「倉庫代わりでもいいかな」「週末の別荘に使えるかも」と借りてもらえる可能性があります。
家賃という金額そのものより、「この家賃でその物件に住む価値があるか」が本質。この視点を持っておくと、価格設定がぐっとやりやすくなります。
家賃設定を左右する3つの要素をまとめるとこんな感じです。
- 地域の需要（どんな人が、どんな物件を求めているか）
- 競合物件との比較（同じ家賃で、どちらが魅力的か）
- 物件の価値（設備・清潔感・使いやすさ）
この3つが揃ってはじめて、家賃設定が「決まる」と思っています。
家賃相場の調べ方｜まず「競合」を知ることから
家賃を決める前に、まずは地域の相場をしっかり把握しましょう。感覚だけで決めると、後悔することになります^^;
ポータルサイトで競合物件をリサーチ
まずは入居者さん目線で検索してみるのがいちばんです。
- SUUMO：入居希望者が一番よく使う大手サイト。市場の空気感がつかみやすい
- アットホーム：管理会社・仲介会社が多く使うサイト。物件数も豊富
- LIFULL HOME'S：広範な物件情報で相場を横断的に比較できる
チェックするポイントはこちら。
- 同じ築年数・間取り・面積の物件がいくらで出ているか
- その物件が長期間掲載されていないか（長いほど、家賃が高すぎる可能性あり）
- 駅距離・設備の有無によって価格がどう変わるか
「この物件より自分のところの方がきれい」「設備が充実してる」と感じれば、多少高くても十分勝負できます。
地図から探す、などの機能がとっても便利です^ ^
管理会社に「実際のところ」を聞く
ポータルサイトに載っている家賃は「募集中の家賃」です。実際に成約している家賃は、管理会社が一番よく知っています。
物件を管理してもらう会社に率直に「この物件、いくらで出せますか？」と聞いてみましょう。頼れる管理会社との関係づくりは、家賃設定にも入居者募集にも大きく影響します😊
→ 戸建て賃貸の入居者募集方法｜管理会社の選び方と費用を解説【STEP5】
わたしのおすすめ戦略｜「コスパよく綺麗に見せて、やや安く出す」
相場感がつかめたら、次は実際の戦略です。
わたしが実践しているのは、「コスパよく綺麗に見える修繕を行い、競合物件よりやや安く出す」という作戦です。
入居者さんに「こんなにきれいなのに、他より安い！」と思ってもらうことが目的。第一印象で「お得感」を感じてもらえると、内見→成約の流れがスムーズになります。
「やや安く」が効く理由
入居者さんが物件を選ぶとき、価格と見た目のバランスを直感で判断します。
同じ家賃なら「見た目がきれいな方」を選ぶ。同じくらいのきれいさなら「安い方」を選ぶ。
つまり、見た目を整えた上でやや安く出すと、「コスパ最強」という印象を作れるんです。
競合がろくにリフォームしていない地域では逆に強気で出せる
地域によっては、競合物件がほとんどリフォームされていない（昭和のまま）こともあります。
そういった地域では、しっかりリフォームした物件は圧倒的に目立ちます。競合より多少高い家賃でも、借りてもらえる可能性が十分あります。
高くても埋まる物件の作り方｜コスパ重視の設備と演出
「コスパよく綺麗に見せる」には、どこにお金をかけるべきか。わたしが実践している工夫をまとめます。
入居者さんに喜ばれる設備・演出
壁紙やクリーニング
設備のリフォームと比べると安価ですが、お部屋のイメージがとてもよくなります。逆に築浅で設備が良くても壁紙が汚かったりクリーニング不足では入居がなかなか決まりません。
モニター付きインターホン
防犯面・利便性の両面で喜ばれます。特に女性の一人暮らし需要がある地域では効果絶大。
トイレをとにかく綺麗に（2連ホルダーも忘れずに）
「トイレを見て決めました」という入居者さんは本当に多いです。清潔なトイレ＋トイレットペーパーホルダーを2連タイプにするだけで、印象がグッと変わります。
おしゃれな照明
シーリングライトをシンプルでおしゃれなものに変えるだけで、部屋の雰囲気が激変します。写真映えもするので、ポータルサイトの掲載写真でも有利になります。
入居時のウェルカムセット
ティッシュ・トイレットペーパー・地域のゴミ袋などを用意しておくのが、わたしなりのおもてなし。金額は小さいですが、「大家さんが気遣いのある人だな」と感じてもらえる最初の印象が、長期入居への入り口になると感じています😊
宅配ボックス
ネット通販が当たり前になった今、「あるだけで選ばれる」設備のひとつ。費用の割に満足度が高くてコスパ優秀です。
エアコンは「内見時の切り札」にする方法も
エアコンの設置を検討しているなら、あえて先につけずに内見時の交渉カードにするという方法があります。
「今入居してくれたらエアコンをサービスします」という交渉です。
先につけてしまうと、入居が決まるまでの間に新品が劣化してしまうことも。内見でその場の決断を後押しするカードとして残しておく方が、理にかなっていることがあります。
→ リフォームで何をすべきか迷っている方はこちら：戸建て賃貸のリフォームはすべき？費用・業者選び・DIYの実践記録【STEP4】
既存入居者さんの家賃を上げるには？
「今の入居者さんの家賃を上げたい」というケース。法律的には認められていますが、実務上はかなりハードルが高いです。
法律上のルール（借地借家法第32条）
家賃の増額が認められるのは、以下のいずれかの場合です。
- 固定資産税などの税負担が増えた場合
- 物件周辺の地価・物件価値が上昇した場合
- 周辺相場と比べて現在の家賃が明らかに低すぎる場合
一方的に増額を通知しても入居者さんが拒否した場合、調停・裁判に発展することもあります。強引に行うと関係が壊れて退去につながることも^^;
わたしが大切にしている考え方｜「入居者さんが喜ぶことを考える」
家賃を上げるとき、わたしが意識しているのは「自分だけが得するのではなく、入居者さんにとってもメリットがある形を作る」ということです。
たとえば——
エアコンを新品に交換する、インターネット無料にする、お風呂の換気扇を直す、気になっていた箇所を修繕する。
そういった設備のアップグレードや修繕とセットで「少し家賃をご相談させてください」と伝えると、入居者さんにとっても「他の物件よりまだまだお得」と感じてもらいやすくなります。押しつけではなく、「一緒に長く住んでいきましょう」という提案として伝えられると理想的ですね。
いつかやる修繕なら、在籍中にやってしまうのが実は得策
ポイントはもうひとつあります。どうせいつかやる修繕や設備交換は、入居中にやってしまう方がトータルで得ということです。
退去後にやれば空き家期間が発生します。でも在籍中に対応すれば、入居者さんとの関係が深まり、長期入居につながる可能性が高まります。「この大家さん、しっかり管理してくれている」という安心感は、長く住み続けてくれる一番の理由になります。
長く住んでくれる入居者さんは、本当にありがたいです。退去・原状回復・リフォーム・再募集のコストを考えると、家賃がやや低くても長期入居者がいる方がトータルの収益は安定します。
まとめ｜家賃設定は「値段より価値を先に作る」
家賃設定のポイントをまとめると——
- 家賃の正解は「相場の金額」ではなく「この地域でこの家賃に価値を感じてもらえるか」
- ポータルサイトと管理会社で競合相場をリサーチしてから設定する
- コスパよく綺麗に修繕して競合よりやや安く出すのが、入居率アップの王道
- 設備・演出を工夫することで、同じ家賃でも「選ばれる物件」になれる
- 既存入居者への家賃アップは「入居者さんにとってもメリットがある形」で相談する
- どうせやる修繕は在籍中に。長期入居がいちばんの安定収入につながる
「安くすれば入る」という思考より、「価値を作ってから価格を決める」という順番で考えてみてください。地道ですが、これが長く続く賃貸業の基本だとわたしは思っています😊
→ 看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜全ステップ一覧はこちら
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・サービスを推奨するものではありません。実際の行動は自己責任でお願いします。
