祖父から相続した築45年の空き家。しかも再建築不可×市街化調整区域というダブルの規制つき。「こんな条件の悪い家、誰も借りてくれないよ…」と思っていましたが、実際に賃貸に出してみると月55,000円の家賃収入を得ることができました。
しかもこの経験で不動産賃貸について学ぶ事できたため、現在は戸数を増やし家賃収入だけで生活費をカバーできるまでになりました。
この記事では不動産の知識ゼロだったわたしが、空き家の相続から賃貸スタートまでに実際に行ったことを全て公開します。
相続した実家や空き家をどうしたらいいか悩んでいる方、賃貸に出せるのか不安な方に向けて、費用・手続き・業者選びまで包み隠さずお伝えします。体験談ベースなので、「本当にできるの？」という疑問にリアルにお答えできると思います。
結論からお伝えすると、築古でも・再建築不可でも・市街化調整区域でも・知識ゼロでも、賃貸は十分に実現できます。大切なのは正しい順序で動くこと、そして上手にプロを頼ることです。
ぜひ最後まで読んで、空き家を「負動産」から「稼ぐ資産」に変えるヒントにしてください！
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まず「本当に相続すべきか」をしっかり考える
不動産は資産であると同時に、負債になりうるものです。保有しているだけで固定資産税・水道光熱費などの維持費がかかり、古い家は多額の修繕費が必要になる場合もあります。相続後に売りたくても売れないケースもあります。
わたし自身、相続前にしっかりと情報を集めて検討しました。その内容をまとめます。
物件の状態を調べる
まずは建物の状態確認から始めました。
我が家の場合は祖父が亡くなったあとそのまま数年間放置されていました。そのため壁や畳が傷んでおり、外壁にはチョーキング現象（触ると粉が付く補修サインです）も出ていました。
雨漏りはなさそうでしたが、プロに見てもらわないと判断できません。そこで複数の業者に見積もりを依頼しました（相見積もりです）。
相見積もりをとる際にわたしが気をつけたこと：
- 最初に「相見積もりをしている」と正直に伝える
- 価格だけで業者を選ばない（安さより信頼性）
- 事前に調べられることは予習しておく
業者さんも時間を割いてくださっています。横柄な態度はNGですし、予習することで質問もスムーズになります。
売却価格の目安を把握する
「うちの実家、古すぎて誰も買ってくれないよ…」という方もご安心ください。難あり物件・再建築不可・事故物件などの売却実績が豊富な専門業者もあります。まずは無料査定から現状を把握しましょう。
売却するかどうかを決める前でも査定だけ依頼できるサービスもありますので、活用してみてください。相場を知ることは、賃貸にするか売却するかを判断する上でも非常に重要です。
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再建築不可・市街化調整区域・事故物件など、一般業者では断られがちな物件でも買取実績が豊富な専門業者に一括査定を依頼できます。まずは査定額を確認してみましょう。
相続にかかる費用を把握する
不動産を入手するには様々な費用がかかります。わたしの場合（生前贈与＋相続時精算課税制度を活用）にかかった費用の内訳はこちらです：
- 登記に必要な書類費用：数百円〜数千円程度
- 登録免許税：物件評価額による
- 不動産取得税・贈与税：制度活用により軽減可能
わたしの場合は合計約10万円かかりました。相続した不動産に自分で住む場合や、相続時精算課税制度を活用することで税負担を軽減できるケースもあります。
再建築不可物件でも諦めない
祖父の家は「再建築不可物件」でした。建て直しができないため資産価値としては不利ですが、調べてみると意外と選択肢があることがわかりました：
- しっかりリフォームすれば非常にきれいになる（最近の技術は本当にすごい）
- 隣接地を取得することで再建築可になる場合もある
- 再建築不可物件専門の業者や投資家が買ってくれる可能性がある
わたしは祖父の家に思い入れがあるので売却はせず、長く保有する方針にしました。
市街化調整区域でも賃貸できた
さらに祖父の家には「市街化調整区域」というもう一つのハードルもありました。
都市計画法という法律により、土地の使い方には国のルールが定められています。「自分の土地なんだから自由に使えるでしょ」とわたしも最初は思っていましたが、それは大きな誤解でした。住宅街の真ん中にパチンコ屋ができたら困りますよね。街のルールとして理にかなっています。
市街化調整区域とは、簡単にいうと「市街化を抑制するエリア」です。新築・建替え・賃貸など、様々な活用に制限がかかります。
祖父の家はこの市街化調整区域にありました。再建築不可の上に市街化調整区域というダブルパンチです^^;
市街化調整区域での賃貸：市役所に相談した体験談
まず市役所に空き家を賃貸したい旨を相談しに行きました。
最初の回答は「市街化調整区域のため賃貸は不可です」。正直かなり焦りました。
しかし諦めずに、以下の点を丁寧に説明しながら2〜3回窓口を訪問しました：
- 相続した実家が空き家になり、管理に困っている
- 遠方にあるため自分で住むことができない
- このまま空き家にしておくことで地域にも迷惑がかかる
最終的には「それなら仕方ないですね」と承認していただくことができました。
ここで伝えたいのは「粘れば必ず通る」ということではありません。「一度断られても、状況を丁寧に説明することで解決策が見つかる場合がある」ということです。
強気に交渉するのではなく、行政の担当者と一緒に解決策を探していくイメージで動くことが大切です。不動産会社や法律の専門家（行政書士など）に相談しながら進めるのも有効な手段です。
市街化調整区域であっても最初から諦めず、まずは市役所や専門家に相談してみてください。
なお、市街化調整区域での建替えや開発行為の許可については自治体によって異なりますので、お住まいの地域の窓口にご確認ください（参考：宇都宮市ホームページ）。
活用方法を比較検討する
空き家の活用方法は賃貸だけではありません。わたしが検討した選択肢と、それぞれのメリット・デメリットをまとめます。
選択肢1：自分で住む
ローンなしで住めれば住居費を大幅に削減できます。固定資産税も安く、家電や設備がそのまま使える場合も。ただし修繕費の見通しをしっかり立てておく必要があります。10〜20年に一度の外壁塗装や水回りのリフォームは意外と高額です。
わたしの場合は職場から遠くなること、また賃貸暮らしで家賃補助が出ることもあり、自分で住むことは断念しました。いつかリタイアしたら田舎でのんびり住むのもいいなと思っています。
選択肢2：売却する
うまく売却できれば大きな収入になるだけでなく、管理の手間や維持費からも解放されます。「面倒はかけたくない」「時間もない」という方には、賃貸よりも売却の方がトータルでお得になる場合が多いです。
特に難あり物件や訳あり物件の場合は、専門の買取業者に相談するのが一番スムーズです。
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「売るべきか・貸すべきか」を判断するためにも、まずは売却価格の相場を知ることが大切です。一括査定サービスを使えば複数の業者の査定額を無料で比較できます。
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- 全国の優良不動産会社と提携
- 相続物件・訳あり物件にも対応
選択肢3：賃貸に出す（わたしが選んだ方法）
わたしが賃貸を選んだ理由は以下のとおりです：
- 毎月の家賃収入（キャッシュフロー）が得られる
- 不動産賃貸経営の知識・経験が積めて将来の選択肢が広がる
- 個人事業主として節税につなげられる
- 株などの資産運用と組み合わせてポートフォリオを分散できる
一方でデメリットもしっかり把握しています：
- 空室になると収入ゼロで固定費だけかかる
- リフォームや広告料などの初期費用が必要
- 入居後も賃貸オーナーとしての管理業務がある
- 帳簿付け・確定申告が必要
これらの事から、デメリットはあるけど賃貸に挑戦する価値があると判断しました。
その他の活用方法
一般的な賃貸以外にも、シェアハウス・民泊・会社の寮・オフィス利用・福祉施設・コインパーキングなど多様な活用法があります。法的な制約もあるので事前調査は必須ですが、発想次第で思わぬ活路が開けることも。
相続手続き（名義変更）を進める
賃貸に出すには、不動産を自分の名義にする必要があります。他人名義の不動産で家賃を受け取ることはできません。
他の家族への事前相談を忘れずに
兄弟など他に相続権がある家族がいる場合、必ず事前に相談しましょう。「どうせ誰も欲しがらない」と思っていても、後から「あの人だけずるい」とトラブルになるケースがあります。
伝えるべきポイントは次の2点です：
- 空き家で困っている親を誰かが助ける必要があること
- 相続した人は手続き・リフォームに費用と時間がかかること
誤解を防ぐためにも丁寧に説明し相手の意見も確認しました（そんな負動産いらない、と言われましたが笑）。
生前贈与（相続時精算課税制度）の手続きの流れ
わたしの場合は父からの生前贈与で取得しました。主な流れはこちらです：
- 不動産の権利条件などを確認する
- 必要書類を収集（固定資産評価証明書、住民票など）
- 贈与契約書などの書類を作成する
- 贈与契約・署名押印を行う
- 法務局へ申請（所有権移転登記）
- 光熱費などの名義変更
登記は司法書士への依頼が一般的ですが、わたしは自分で行いました。費用の節約になりますが、手間と時間がかかります。
節税の裏技：建物だけ相続する方法
土地は親名義のまま、建物だけを相続するという方法もあります。建物を所有していれば家賃収入を得ることができ、土地に関する贈与税を回避できます。
この場合、土地の使用形態によって課税関係が変わります：
- 無償使用（使用貸借）→ 固定資産税程度の支払いであれば贈与税なし
- 有償使用（賃貸借）→ 借地権の問題が生じ、贈与税が発生する可能性あり
わたしは「使用貸借で親に固定資産税程度を支払う」という形にしました。
お家のメンテナンスとリフォーム
相続した家はどこかが傷んでいることがほとんどです。「安く貸し出す」「そのまま売却する」という選択もありますが、わたしは「費用対効果の高い箇所だけ直す」というアプローチをとりました。
例えば修繕に三万円かかったとしても、家賃を5,000円上げられれば6ヶ月で元が取れます。その後はずっとプラスです。逆に費用をかけすぎて家賃や売却額に反映されないケースも多いので、しっかり情報収集をすることが大切です（このサイトでも学べますよ😊）。
不用品の処分から始める
相続した家には前住人の残置物があることが多いです。これらは全て処分（または移動）しましょう。残置物があると生活感が出て、入居希望者・購入希望者の気持ちが冷めてしまいます。
照明やカーテンも同様です。古い照明は生活感が出てしまうので、処分か新品と交換を。内見のための仮設照明を置く場合は、入居者が決まった後に回収します。
片付け業者選びの注意点
「1万円ポッキリ」と謳いながら追加料金を請求したり、不法投棄をする悪質業者もいます。行政も注意を呼びかけているので、実績・口コミをしっかり確認した上で依頼しましょう。見積もりが無料の業者を選ぶのが基本です。
掃除と庭の整備を丁寧に行う
費用はほぼかかりませんが、物件の印象を大きく変えます。室内の掃除はもちろん、雑草の除去も重要です（すぐ伸びるので継続的に必要です）。水回りの金属部分はピカピカにしておくと、見た目の清潔感が格段にアップします。
コスパの高いリフォーム箇所
次に挙げる箇所は比較的安価で印象が大きく変わるので、優先的にリフォームする価値があります：
- モニター付きインターフォン（本体1万円〜）
- 水道の蛇口交換（工賃含め安価に対応可能）
- 壁紙の張り替え
- 畳の表替え・襖・障子
- 洗面台の交換
- トイレのリフォーム（10万円〜）
特にトイレは「古くて汚い」と入居意欲が大きく下がります。費用はかかっても修繕する価値は十分あります。
わたしが実際に行ったリフォームと費用
参考までに、わたしが実際に行ったリフォームをまとめます。
自分でやったこと
- 洋室へのクッションフロア敷き（材料費約1万円）
- 洗面所の天井・ドアへのリメイクシート貼り
- 障子の張り替え（1箇所のみ）
- 大掃除、庭の草刈り
DIY未経験のわたしにはかなり大変でした。クッションフロアのまっすぐ貼るのが難しく、端っこに隙間もできてしまいました。今後はDIYはやらないと決めています。理由は次の3つです：
- プロに頼んで、その時間で別のことに集中できる
- 仕上がりの品質はプロの方が断然上（入居者さんの満足度が高い）
- 自分にしかできない作業（入居者探しなど）に時間を使える
プロに依頼したこと（費用の目安）
- 畳の表替え 3部屋分：約6万円
- 壁紙 3部屋分
- キッチン（流し台・換気扇・照明・壁紙など）：約18万円
- 洗面台：約10万円、壁紙：約3万円
- 浴室のペンキ塗装
- 外壁塗装・カーポート除去
外壁とカーポートの除去は予想以上に効果がありました。カーポートがあると車高の高い車が入れないデメリットがあり、除去することで2台目の車も駐車しやすくなりました。また外壁がないほうが防犯上も有利になることもあります（意外でした）。
シロアリ対策について
見積もりをとったところ「基本10万円、しっかりやるなら30万円」とのことでした。わたしの場合は見積もり時にシロアリが発見されなかったため、ひとまず対策なしにしました。今後の状況を見ながら判断していきます。
必要な手続きを一つひとつ進める
個人事業主（フリーランス）として開業届を出す
空き家を1戸貸すだけでも、個人事業主になるメリットはたくさんあります：
- 青色申告による節税（赤字の繰越控除・少額減価償却資産の特例など）
- 事業用融資（日本政策金融公庫など）の申請ができる
- 事業用の銀行口座・クレジットカードが持てる
開業届は税務署に書類を提出するだけで無料です。freee開業やマネーフォワードなどの無料サービスを使えば、書類作成も簡単に行えます。
なお「不動産が1戸だけでは青色申告できない」と思っている方が多いですが、それは誤解です。使えないのは「青色申告特別控除（65万円控除）」だけで、その他の青色申告のメリットは1戸でも受けられます。ぜひ活用してください。
開業に伴い整えたもの：
- 事業用口座・クレジットカード
- 会計ソフト（マネーフォワード、年額約1万円）
- 名刺
火災保険への加入
賃貸に出す前に火災保険への加入は必須です。わたしは特約を最小限にして年間約8,300円のプランを契約しました。
加入時に学んだ知識をメモとして残しておきます：
- 時価額は固定資産税評価額とは異なる。築古でも時価は意外と高め。
- 再建築不可物件でも条件を満たせば保険金はおりる。
窓口での特約追加の勧誘は強めなので、事前に必要な補償内容を整理してから行くと安心です。
日本政策金融公庫で融資を受けた
リフォーム費用は貯金で賄えましたが、不測の事態に備えて手元資金を確保したかったため融資相談をしました。
最初に地方銀行に行きましたがほぼ門前払い。その後、市区町村の事業相談会（無料）で事業計画書を作成してもらい、日本政策金融公庫に持参しました。
結果として融資が承認され（リフォーム費の約半額）、開業届を出していたことで「新規開業資金」の制度が適用され、当初2年間の金利はなんと0.68%！その後も1.18%と非常に低水準でした。
まずは無料の事業相談会や公庫の窓口に相談してみることをおすすめします。
入居者の募集と管理会社選び
ここからはいよいよ入居者探しです。一戸建て賃貸ならではのポイントをまとめます。
管理会社に依頼した理由
一戸建ての場合、共用部の管理が不要なため自主管理もできますが、わたしは管理会社にお願いしました。その理由は：
- 入居者探し・内見・契約手続きを全てやってくれる
- 家賃滞納や夜逃げの保証をしてくれる（保証会社加入）
- 家賃回収の手間がなくなる
- 費用は家賃の5%程度とコスパが高い
ジモティなどで自分で募集する方法もありますが、当日キャンセルなどのトラブルも多いと聞きます。プロに任せることで時間と精神的な負担を大きく減らせました。
注意点は「丸投げにしない」こと。家賃相場の把握やリフォームの費用対効果についての最低限の知識は持っておきましょう。
内見の成功率を上げるコツ
内見対応の基本は、営業担当がその場で判断・交渉できる権限を持てるようにしてあげることです。具体的には：
- 家賃交渉できる範囲（下限額）を事前に伝えておく
- 設備追加（エアコンなど）の予算上限を伝えておく
- 内見時間帯はできる限り電話に出られるようにしておく
「後で確認します」という対応だと、入居希望者の気持ちが冷めてしまいます。その場で即決できる環境を整えることが成約率アップのカギです。
キーボックスの設置
内見のたびに鍵を手渡しするのは双方に手間がかかります。キーボックスを現地に設置することで、管理会社がスムーズに内見対応できます。わたしは4桁の暗証番号式のものを約2,000円で購入しました。
内見を活性化させる工夫（なかなか決まらない場合）
- 周辺施設マップの作成（スーパー・病院・学校など）
- きれいな花を植えてアプローチを演出する
- ステージング（家具や間接照明でおしゃれに演出）
- ウェルカムボードや日用品のプチギフトを設置
契約・入居まで
契約はプロに任せる
契約書の作成・入居者の保険加入手続き・家賃保証会社との契約など、すべて管理会社にお任せしました。自主管理でも契約だけは専門家に依頼するケースがほとんどだそうです。法的な不備があると後々大きなトラブルになるので、ここはプロへの依頼を強くおすすめします。
入居者が決定！
家賃保証会社の審査を無事通過し、全ての契約が完了しました。手元の鍵を管理会社に郵送して、ついに入居者さんを迎えることができました。
入居後は管理会社がほとんどの対応をしてくれるため、わたしのやることは非常に少なくなりました。毎月コツコツと家賃が入ってくる生活のスタートです。
まとめ：かかった費用と収支シミュレーション
初期費用の内訳
今回かかった費用の合計はこちらです：
- 残置物処分・登記費用・固定資産税・火災保険・リフォーム（壁紙・キッチン・畳・洗面台など）：合計 約1,134,808円
- 外壁塗装・塀の除去など：合計 約1,408,500円
- 総合計：約254万円
外壁塗装をしなければコストは半額以下になります。祖父の家を長く守っていきたいという思いから外壁まで施工しましたが、投資目的であれば外壁は省いてもよいと思います。
期待できる年間収益
収支のシミュレーションです：
- 家賃収入：55,000円 × 12ヶ月 ＝ 660,000円
- 固定資産税：約30,000円
- 火災保険：約10,000円
- 管理手数料（5%）：約33,000円
- 会計ソフト：約10,000円
- その他雑費：約10,000円
- 年間純利益（概算）：約567,000円
実質利回りは約22%（567,000円 ÷ 2,543,308円）。5年ほどで投資回収の見通しです。
高配当株で年60万円の利益を得ようとすれば元手が約1,500万円必要ですが、今回は約250万円程度の持ち出しで同等の収入が得られる仕組みになりました。相続物件だからこそできる、非常に有利な不動産活用といえます。
リスクについても正直に
もちろんリスクもあります：
- 築古のため、今後大きな修繕費がかかる可能性がある
- 空室になると収入ゼロで支出だけ発生する
- 入居者とのトラブルが起きる可能性もある
- 帳簿付けと確定申告が毎年必要
そのため収入はすぐに使い切らず、修繕費の積立として保管することをおすすめします。管理会社と保証会社に加入していれば、夜逃げされても出費はほぼゼロです（わたしはここで本当に安心しました）。
上手にプロを頼ることがすべての近道
ここまで読んでいただいてわかるように、空き家を貸し出すまでには多くのステップがあります。途中で「やっぱり空き家のままでいいか…」とあきらめてしまう人が多いのも事実です。
でも、そのままでは収入を得る機会も失い、家も傷んでいくだけです。
プロの支援を借りることで、賃貸でも売却でも目的達成の可能性は大きく上がります。目先のコストを惜しんで大きなリターンを逃す方がもったいないと、わたしは心から感じています。
わたしも祖父の家を貸し出すことから不動産事業を始め、今では不動産収入だけで生活できる状態になりました。最初から全部ひとりでやろうとしていたら、途中で挫折していたと思います。
まずは物件の査定・地域の不動産屋さんへの相談から始めてみてください。動き出すことが一番大切です。
最後まで読んでくださり、ありがとうございました！
