空き家の家賃収入は確定申告が必要？20万以下でも申告すべき理由【看護師大家が解説】

「実家が空き家になったけど、賃貸に出したら確定申告って必要なの？」

そんな疑問をお持ちの方がいるかもしれません。

わたしは「家賃が20万円以下なら申告しなくていいんでしょ？」と思っていました。

ところが調べていくと、この考えは大きな誤解だとわかりました。たしかに確定申告は必須ではありませんが、確定申告をしっかりやることで給与所得の税金が還付されたり、将来の融資審査に有利になったりと、「攻めのメリット」が山ほどあることに気づいたんです。

この記事では、確定申告の必要性と賢い使い方をできるだけわかりやすくお伝えします。

「20万円以下なら申告不要」は本当？ルールを確認

まず、多くの人が誤解している「20万円ルール」をきちんと整理します。

所得税法には、給与収入が1か所のみで、それ以外の所得（副業など）の合計が年間20万円以下であれば、所得税の確定申告をしなくてよいという特例があります。

「じゃあ申告しなくていいじゃん！」と思うのは早計です。

「20万円」は売上ではなく「所得（利益）」の話

「家賃収入（売上）が年間20万円以下」という意味ではありません。正しい計算式はこうです。

家賃収入 ー 必要経費 ＝ 不動産所得（利益）

この利益が20万円以下かどうかが判断基準です。空き家を貸す場合、固定資産税・修繕費・減価償却費などを差し引くと、初年度などは高確率で「赤字」または「微々たる黒字」になります。20万円ルールを気にするより先に、まず所得をきちんと計算することが大切です。

また、マイナンバー制度の普及により、税務署はお金の流れを以前よりはるかに把握しやすくなっています。「黙っていればバレない」という発想は、リスクしかありません。

実体験から断言できる：赤字でも確定申告すべき3つの理由

「利益が出てないなら申告するだけ手間じゃない？」と思うかもしれません。でも不動産賃貸業において、確定申告は「攻めの戦略」になります。わたしが実際に体感した3つの理由をお伝えします。

理由①：損益通算で給与所得の税金が戻ってくる

これが給与所得のある看護師にとって最大のメリットです。

不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得から差し引くことができます。これが「損益通算」です。

たとえばこんなケースを考えてみてください。

• 給与所得：500万円
• 空き家のリフォーム費用・減価償却費により不動産所得：マイナス100万円（赤字）

確定申告をすることで、その年の合計所得は400万円として再計算され払いすぎた所得税が還付金として戻ってきます（すごーくざっくりの説明ですが）。翌年の住民税も下がります。

不動産賃貸業は最初に大きなコストがかかるので赤字になりやすいため、損益通算は強力な武器になります。もちろん堅実に事業をしていけば投資した資金以上の利益は得られるとも思います😊

理由②：将来の融資審査で「実績」として評価される

将来的に「もう1軒空き家を取得したい」「アパート経営に挑戦したい」と考えたとき、銀行が必ず確認するのが確定申告書です。

「面倒だったので申告していませんでした」という方は、投資家としての信頼がゼロになります。たとえ小規模でも、正しく申告を継続していることが、次のステップへの切符になります。

看護師という安定した職業に加えて、不動産経営の実績を積み上げることで、融資審査が格段に通りやすくなります。これは長期的に見ると、本当に大きなアドバンテージだと実感しています。

理由②：将来的には青色申告特別控除（最大65万円）が使える

確定申告には「白色申告」と「青色申告」がありますが、不動産賃貸業を始めるなら「青色申告」がおすすめです。

青色申告承認申請書を税務署に提出して一定の帳簿をつけるだけで、利益から最大65万円（または10万円）を控除できます。

ただしこの控除は不動産賃貸業が事業規模（戸建てなら５戸以上）にならないと適応されません。ですがその他の青色申告のお得な制度を活用できる場合があります。将来的に物件を増やすことを視野に入れているなら、最初から青色申告に慣れておくことをおすすめします。

なお、青色申告の承認を受けるには、その年の3月15日まで（開業した場合は開業から2か月以内）に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。これを忘れると翌年まで青色申告ができないので、賃貸開始と同時に手続きしておきましょう。

参考：国税庁｜青色申告制度について

空き家を貸すとき「経費」になるものは何？節税のポイントを一覧で整理

「何が経費になるのか」を知ることが、節税の第一歩です。経費になりやすい主な項目をまとめました。

なかでも「減価償却費」は特に重要です。実際には現金が出ていかないのに、会計上の経費として計上できるため、課税所得を圧縮できる強力な武器になります。築古物件ほど耐用年数が短く、減価償却費を大きく計上できるケースもあります。

経費の範囲や計上方法は複雑な部分もあるので、不安な方は税理士に相談するか、国税庁のタックスアンサー（不動産所得）を参照してみてください。

看護師が「不動産所得」を持つメリットと注意点

看護師は安定した給与収入があるため、不動産投資との相性はとてもいいです。損益通算で税負担を軽くしやすいし、「看護師」という肩書きは銀行の融資審査でも意外なほど有利に働きます。わたし自身、医療職であることが信用につながった場面は一度や二度ではありませんでした。

一方で、夜勤やシフト勤務の中で確定申告まで手が回らない…という悩みもあるかと思います。帳簿つけを後回しにしていたら気づいたら年末で大慌て、というのはよくある話です。

そんな忙しい看護師の強い味方になるのがクラウド会計ソフトです。銀行口座やクレジットカードと連携するだけで、ほぼ自動で帳簿が作れます。

わたしが愛用しているのはマネーフォワードクラウド確定申告です。家計管理で使っているマネーフォワードと同じアカウントでログインでき、口座・カードの明細が自動取り込みされるのがとにかく便利。確定申告書の作成からe-Taxでの電子申告まで、一連の流れで完結できます。

忙しい看護師こそ、ツールを使って確定申告の手間を最小化することをおすすめします。

副業規定との兼ね合い：不動産賃貸業は「副業禁止」に該当する？

看護師が不動産賃貸業を始めるとき、よく心配されるのが職場の「副業禁止規定」との兼ね合いです。

一般的に、不動産賃貸業（家賃収入を得ること）は「資産の管理・運用」として扱われ、労働を提供する副業とは区別されます。多くの職場では副業禁止規定の対象外ですが、念のため就業規則を確認するか、総務・人事に確認しておくと安心です。

なお、公務員の看護師（国立病院・保健所など）は規定が異なるケースがあるため、特に注意が必要です。

将来を見すえるなら：法人化という選択肢も視野に

今後も物件を増やしていく予定があるなら、株式会社や合同会社を設立して運用するのも一つの選択肢です。

個人の確定申告（所得税）は累進課税のため、年収が高い方は不動産所得が加算されると税率が跳ね上がることがあります。法人化することで税率を一定に抑えたり、自分や家族に役員報酬を支払って所得を分散したりと、さらなる節税メリットが生まれます。

もちろん法人には維持コスト（均等割など）がかかりますが、「事業」として空き家再生に取り組むなら、いずれ真剣に検討する価値があると思います。

法人化のタイミングや詳しい節税戦略については、不動産収入が増えたら検討したいマイクロ法人入門｜看護師が実践する節税戦略もあわせてご覧ください。

はじめての確定申告：準備の流れをざっくり解説

はじめて確定申告をする方のために、実際の準備の流れをまとめます。

まず賃貸を開始した年のうちに、「開業届」と「青色申告承認申請書」を税務署に提出しておきましょう。あとはクラウド会計ソフトに収入と経費をこまめに入力するだけ。年末になればソフトが自動で帳票を作ってくれるので、そのままe-Taxで電子申告すれば完了です。拍子抜けするくらいスムーズですよ。

ポイントは「日頃からこまめに入力する習慣をつけること」です。年末にまとめてやろうとすると、記憶が曖昧になったり領収書を失くしたりします。月1回、30分程度の作業習慣をつけるだけで、確定申告シーズンがぐっとラクになります。

よくある質問（Q&A）

Q. 家賃収入が年間10万円でも確定申告は必要ですか？

A. 所得税の確定申告は不要な場合がありますが、住民税の申告は必要です。また、不動産所得が赤字の場合は確定申告することで損益通算のメリットを受けられます。

Q. 確定申告をしないとどうなりますか？

A. 脱税になる可能性があります。マイナンバー制度の普及で税務署の把握能力は年々高まっており、無申告は追徴課税・加算税のリスクがあります。

Q. 青色申告と白色申告、どちらがいいですか？

A. 断然「青色申告」です。最大65万円の控除や赤字の繰り越しなど、メリットが大きいです。帳簿付けが必要ですが、クラウド会計ソフトを使えばそれほど難しくありません。ただし上記で説明したように、控除が認められるのは事業規模になってからです。

Q. 看護師が空き家を賃貸に出すことは副業禁止に違反しますか？

A. 一般的に不動産賃貸業は「資産の管理・運用」として副業禁止規定の対象外とされる場合がほとんどです。ただし公務員の看護師や、就業規則に明示的な規定がある場合は要確認です。

まとめ：確定申告は「自分を守り、資産を育てる」ための最強ツール

今回の内容を整理します。

• 「家賃収入20万円以下なら申告不要」は所得税の話。住民税は別途申告が必要
• 不動産所得は「売上」ではなく「収入 − 経費」で計算する
• 赤字でも確定申告すれば、損益通算・青色控除・融資実績という3大メリットが得られる
• 減価償却費を正しく計上することが節税の核心
• 忙しい看護師こそクラウド会計ソフトで手間を削減すべき

「面倒だから黙っておこう」という気持ち、わかります。でもそれは税務リスクを背負いながら、せっかくの節税チャンスまで手放すことになります。正々堂々と申告して、経費をしっかり計上して、税金を賢く取り戻す——わたしはそんな方針です。

不動産賃貸業を始めるステップ全体については、看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜夜勤しながら築古戸建て投資を始める全ステップもぜひ参考にしてください。

また、大家になったあとにやるべき管理・会計作業の全体像は大家になったら何をする？初心者でもできる管理・会計・確定申告をわかりやすく解説で詳しくまとめています。

この記事が、空き家の活用に悩む看護師さんのお役に立てれば嬉しいです。