こんにちは、30代でFIREした看護師大家もなか（@monaka_nurse）です！
「融資を使えば少ない自己資金でも不動産投資ができる！」そんな言葉、聞いたことありませんか？
確かに融資はうまく使えば強力なツールです。でも正直に言います。自己資金なしで融資ありきで始めるのは、かなり危険だとわたしは思っています。
わたし自身も不動産賃貸業で融資を活用していますが、融資に頼っているわけではなく当然即返済もできる状態です。
この記事では、融資を正しく使うために知っておいてほしい考え方と、わたしが実際に活用した日本政策金融公庫の体験談をご紹介します😊
まだ資産形成の土台ができていない方は、まず看護師の平均手取りで不動産投資はできる？築古戸建て投資に必要な自己資金の作り方を解説！もあわせてご覧ください。
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なぜ「借金ありき」の不動産投資は危険なのか
不動産賃貸業において融資は有効な手段ではありますが、自己資金がない状態で融資を使うのは、思っているより大きなリスクがあります。
理由を整理してみますね。
①空室リスクがダイレクトに家計を直撃する
家賃収入がゼロになっても、ローンの返済は容赦なく続きます。自己資金がなければ、数ヶ月の空室であっという間に家計が苦しくなります。逆に自己資金があれば、空室期間中の返済も余裕をもって対応できるんですよね。
②修繕費が予想外にかかる
特に築古戸建てでは、給湯器の故障・雨漏り・シロアリ被害……予想外の修繕がポコポコ出てきます。キャッシュフローがギリギリの状態では、こういう突発的な出費に対応できません。
③金利上昇リスクへの対応ができない
変動金利で借りている場合、金利が上がれば返済額も増えます。返済比率を低く抑えていれば多少の変動は耐えられますが、ギリギリの計画では一気に苦しくなってしまいます。
④「損切り」もできなくなる
「失敗した、手放したい」と思っても、ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」状態になると物件を売ることすらできません。退路をふさがれた投資は、精神的にも本当に過酷です。
不動産投資でよくある失敗パターンについては不動産投資でよくある失敗例5選と回避策もご参照ください。
融資を使っていい人・使ってはいけない人
融資は「正しく使える人」にとっては、資産形成を加速させる強力な武器になります。では、どんな人が使っていいのでしょうか？
融資を使ってもよい人の条件
- 十分な自己資金がある：物件購入費の一部や諸費用・リフォーム費用を自己資金でまかなえる余力がある
- 返済後もキャッシュフローが黒字になる：ローン返済後も毎月プラスが見込める物件を選んでいる
- 緊急予備資金がある：空室・修繕などの不測の事態に備えた数ヶ月分の生活費＋修繕積立が手元にある
- 融資なしでも生活が成り立つ：本業収入だけで安定していて、不動産収入はあくまで「上乗せ」の位置づけ
融資を使うのを待つべき人
- 自己資金がほとんどなく、フルローンや高比率ローンに頼る必要がある人
- 本業収入が不安定で、空室になったら返済に困る状況の人
- まだ不動産投資の勉強が十分でなく、物件の目利きに自信がない人
- 緊急予備資金を投資に回そうとしている人
結局わたしは「融資が無くても不動産投資ができる」という方にのみ融資を進めています（なんだか矛盾しているように感じますが^^;）
そうでない方は焦って融資を使うより、まずはコツコツ自己資金を積み上げることが先決です。自己資金の作り方についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
看護師が融資を引きやすい理由｜属性という強みを活かす
看護師で自己資金が十分にある方は、融資の審査においてかなり有利に働くことがあります。銀行や公的金融機関が重視する「属性」において、いくつかの強みを持っているんですよね。
看護師の属性が評価されるポイント
- 安定した収入：医療・介護は景気変動の影響を受けにくく、安定した雇用と収入が見込まれる
- 社会的信用：資格職であることが金融機関からの信頼につながる
- 継続的な雇用実績：同一職場での勤務年数が長いほど評価が上がりやすい
- 収入証明がしやすい：給与所得者として源泉徴収票・確定申告書などの書類が揃いやすい
ただし、属性が良くても自己資金がないと融資は通りにくいです。属性はあくまで「加点要素」。土台となるのは自己資金と健全な財務状況であることを忘れないでほしいなと思います。
【体験談】日本政策金融公庫でリフォーム融資を活用した話
ここからは、わたしが実際に活用した融資の体験談をご紹介します！
日本政策金融公庫とは？
日本政策金融公庫（略称：日本公庫）は、政府が100%出資する政策金融機関です。民間銀行とは異なり、中小企業・個人事業主の支援を目的とした融資制度が充実していて、金利も比較的低め。不動産賃貸業を「事業」として位置づけることで活用できる制度があります。
リフォーム融資から始めた理由
わたしが日本公庫を最初に活用したのは、物件購入ではなくリフォーム費用の融資からでした。
物件はすでに自己資金で購入済み。リフォーム費用もありましたが、融資を使うことで手元資金を約150万円温存することができました。
リフォーム後でも申請できる場合がある
「融資は工事前に申請しないといけない」というイメージがあるかもしれません。でも、わたしの地域ではリフォーム完了後6ヶ月以内であれば申請可能な場合があると言われました。これにより、まず自己資金でリフォームを先行させて、あとから申請するという流れが取れたんです。
ただし、これは地域や担当窓口によって大きく異なります。「自分の地域ではどうか？」を必ず事前に確認してみてくださいね。まずは地域の日本政策金融公庫の窓口に相談してみるのがおすすめです。
創業融資・女性・高齢者向けの金利優遇制度
日本公庫にはさまざまな金利優遇制度があります。特に活用しやすいのが以下の3つ。
- 女性起業家向け融資：女性が事業を始める・拡大する場合に金利が優遇される
- 高齢者起業家向け融資：一定の年齢以上の方が事業を始める場合に適用される
- 創業融資：事業開始から一定期間内の方が対象。金利が通常より低く設定される場合が多い
わたし自身もこれらの制度を活用して、通常より低い金利で融資を受けることができました。条件や内容は変わることがあるので、必ず最新情報を日本政策金融公庫の公式サイトや窓口で確認してくださいね。
商工会議所の「マル経融資（小規模事業者経営改善資金）」も要チェック！
地元の商工会議所が窓口になっている「マル経融資（小規模事業者経営改善資金）」も、金利優遇が受けられる制度として知られています。
ただし、商工会議所の会員であることや一定期間の会員歴など、いろいろな条件があります。地域によって条件が異なるので、お住まいの地域の商工会議所に直接問い合わせるのが一番確実です。会員になることで経営相談や各種サポートも受けられるので、早めに入会しておく価値は十分あると思います！
融資審査を通過するための実践的な準備術
融資申請は「書類を出せば通る」というものではありません。審査担当者との信頼関係を築くことがとても大切です。わたしの経験から、特に大切だと感じたことをお伝えしますね。
①事前準備を徹底する
融資申請の成否は、準備段階で8割が決まると言っても過言ではないと思っています。以下のような書類は漏れなく準備しましょう。
- 確定申告書・源泉徴収票（複数年分）
- 事業計画書（収支計画・返済計画を含む）
- 物件の詳細資料（登記簿謄本・固定資産税評価証明・間取り図など）
- リフォーム見積書または領収書（リフォーム融資の場合）
- 自己資金の確認書類（通帳のコピーなど）
- 本人確認書類
書類は「抜けがないか」を何度も確認することがとても重要です。一度でも不備があると担当者からの印象が悪くなりますし、審査が遅れる原因にもなります。
②担当者の指示に迅速に対応する
面接・面談のあとに「こういった書類もあるとよいですね」と追加書類を求められることはよくあります。このとき、できる限り早く対応することがとても重要です。
「この人はスピード感がある」という印象をもってもらえると、信頼してもらいやすくなると思います。何かあった時にすぐに対応してもらえるのは仕事をする上でとても助かりますよね。
③繰り返し会うことで信頼を積み上げる
融資は一度きりの取引ではありません。担当者と複数回やりとりを重ねることで、「きちんと対応してくれる人だ」という信頼が生まれます。質問があれば積極的に窓口に足を運んで、顔を覚えてもらうことも大切な戦略のひとつだと思っています。
④自己資金の充実度が審査を後押しする
繰り返しになりますが、自己資金がしっかりあることが融資を通りやすくする最大の要因です。通帳に一定の残高があること、コツコツ積み上げてきた資産があることが重要です。
融資を使う前に、まず蓄財の習慣を身につけよう
融資を安全に活用するための最大の前提条件は、自己資金をしっかり積み上げることです。「稼いだそばから使ってしまう」「貯金が少ない」という状態では、融資を使うべきではないとわたしは思います。
以前の記事でもお伝えした蓄財のコツを振り返っておきましょう！
- 先取り貯蓄：給料が入ったら、まず一定額を別口座に移してしまう
- 固定費の見直し：保険・通信費・サブスクなど毎月かかるお金を定期的に点検する
- 新NISA・iDeCoを活用：税制優遇を使いながら長期で資産形成する
- 生活レベルを上げすぎない：収入が増えても支出を意図的に抑える意識を持つ
- 断捨離で支出体質を変える：物を持たない生活習慣が支出減少につながる
断捨離と蓄財の関係については断捨離で看護師キャリアアップ＆蓄財を加速！わたしの体験談を全公開でも詳しく紹介しています。新NISAの活用法については看護師の平均手取りで不動産投資はできる？の中でも触れていますので、ぜひあわせてお読みください。
コツコツ積み上げた資産があってこそ、融資は「リスクを取る道具」ではなく「リスクを下げる道具」になります。まずは地道な蓄財から始めることをおすすめします！
融資活用の流れまとめ｜安全に使うための手順
融資を安全に活用するための流れを整理しますね。
- 自己資金を積み上げる：節約・断捨離、NISAやiDeCoなどで着実に資産形成を進める
- 不動産の知識をつける：書籍で基礎知識を身につけてから動く（不動産の勉強はYouTubeやVoicyだけじゃ危険！）
- 物件を選ぶ：キャッシュフローが出る物件を見極める（お宝物件の探し方）
- 融資の窓口に相談する：日本政策金融公庫や商工会議所に早めに相談して、必要書類・条件を確認する
- 書類を丁寧に準備する：漏れなく、迅速に対応する
- 担当者と信頼関係を築く：追加書類の依頼には素早く対応して、誠実な姿勢を示す
- 返済後もキャッシュフロープラスを維持する：融資額・返済額・家賃収入のバランスを常に確認する
まとめ：融資は「使える人が使う道具」
融資は不動産賃貸業においてとても有効なツールですが、自己資金という土台があってはじめて安全に機能するものです。「借金ありきで始める」「フルローンで攻める」という考え方は、不測の事態への対応力を削いで、失敗リスクを大幅に高めます。
看護師という安定した属性を持つわたしたちだからこそ、焦らず着実に資産を積み上げて、融資は「余裕のある状態」で活用してほしいなと思います。
まずは地道にコツコツと。それが、長く安定した不動産賃貸業を続けるための最大の秘訣だとわたしは信じています😊
不動産投資の全体像を把握したい方は、看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜夜勤しながら築古戸建て投資を始める全ステップも参考にしてみてください！
