こんにちは、看護師大家もなか（@monaka_nurse）です！
今回はロードマップのSTEP3「物件探し・内見・購入」の実践編として、築古戸建てを実際に購入するまでの流れと、現地調査で見るべきポイントをまとめました。
「内見って何を見ればいいの？」「買付から決済まで、どんな書類が必要なの？」
そんな疑問をお持ちの方に向けて、わたしの実体験をもとに解説していきます😊
なお、このSTEP3はわたしの不動産賃貸業ロードマップの一部です。全体の流れはこちらをご覧ください。
→ 看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜夜勤しながら築古戸建て投資を始める全ステップ
この記事の目次 クリック出来ます
内見前に準備すること：現地に行く前が勝負！
内見に行く前の準備が、実は一番大事です。
「とにかくたくさん内見に行け！」とよく言われますが、わたしはあまり賛成していません。最低限の知識と「買える現金（資金証明）」がない状態で内見に行っても、結局買えない。不動産会社に迷惑がかかるし、夜勤明けの体で動くのは本当に消耗します^^;
だからこそ、現地に行く前にネット上で徹底的に調査を済ませておくのが鉄則です。
ネット調査でチェックすること
- ハザードマップ（国土交通省のハザードマップポータルサイトで無料確認）：洪水・土砂災害・津波のリスクを確認
- 周辺環境：Googleマップのストリートビューで雰囲気を確認。スーパー・学校・病院・バス停までの距離もチェック
- 路線価・公示地価：国税庁の路線価図や国土交通省の地価公示で土地の相場感を把握
- 登記情報：法務局のオンラインサービスで所有者・抵当権・面積を確認（有料・数百円）
- 賃貸相場：SUUMO・アットホームなどで周辺の似た物件の家賃をリサーチ
- 空き家バンク・自治体情報：補助金・助成金制度がないか確認しておく
→ 【不動産投資】お宝物件の探し方を解説！初心者が使うべきおすすめの無料サイトもご紹介
現地調査チェックリスト：内見で絶対に見るべきポイント
いよいよ現地へ。内見で確認するポイントは大きく「外観・外回り」と「室内」に分かれます。
スマホのメモアプリや下記のチェックリストを活用して、抜け漏れなく確認しましょう！
【外観・外回り】チェックリスト
- ☑ 基礎にひび割れ・爆裂・シミはないか
- ☑ 外壁の劣化・汚れ・ひび割れの程度
- ☑ 屋根の状態（スレート・トタン・瓦の種類と劣化）
- ☑ 雨樋の破損・ゆがみ
- ☑ 土台の腐食・シロアリの形跡（床下点検口から確認）
- ☑ 駐車スペースの台数・車高制限
- ☑ 隣地との境界杭の有無
- ☑ 隣家・道路との高低差
- ☑ 日当たり・風通し（時間帯・方角）
- ☑ ゴミ捨て場の位置・管理状況
【室内】チェックリスト
- ☑ 床の傾き（スマホの水平器アプリで計測）
- ☑ 水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）の劣化・水漏れ・カビ
- ☑ 給湯器の種類・年式（10年以上なら要交換検討）
- ☑ 天井・壁のシミ・雨漏りの跡
- ☑ 押入れ・クローゼット内の湿気・カビ臭
- ☑ 窓のサッシの動き・隙間風・結露跡
- ☑ 電気・ガス・水道が通っているか（使える状態か）
- ☑ ブレーカーの容量（30A以上あるか）
- ☑ インターネット環境（光回線の引き込み可否）
- ☑ 室内のにおい（カビ・動物・たばこ）
「写真を撮り忘れた！」ということにならないよう、内見中はとにかく写真を撮りまくるのがおすすめです笑 後から業者さんに見せたり、リフォーム見積もりに使えます。
三方よしで信頼を積み上げる：買付から決済までの付き合い方
築古戸建て投資は一回きりの取引ではありません。いい物件を継続的に紹介してもらうためには、不動産会社・売主・リフォーム業者との信頼関係が何より大切です。
わたしが大切にしているのは「三方よし（売り手よし・買い手よし・世間よし）」の精神。自分だけが得をしようとせず、相手にとってもいい取引になるよう意識することです。後述の「相手の都合に合わせる」や現金ですぐに購入する、状況によっては残置物はこちらで片付けるなど、自分が相手のために出来ることを提案します。
買付申込のコツ
気に入った物件が見つかったら、「買付申込書（購入申込書）」を提出します。
ここで大事なのが、価格交渉はしても「無理な値引きを強引に迫らない」こと。
売主さんも人間です。「この人なら安心して売れる」と思ってもらえる買い手の方が、競合がいても選ばれることがあります。特に築古戸建てはオーナーご自身や家族に思い入れがある物件も多いので、「大切に使います」という姿勢を見せることが、じわじわ効いてきます。
自分の条件に合わなかったら次を探せばいいだけです。空き家はどんどん増えて困っている人もたくさんいます。その中でお互いが嬉しい取引を見つければよいのです。
購入後は相手の都合に合わせることが信頼の近道
買付が通ったあとは、売主・不動産会社・司法書士など複数の関係者が動くことになります。このフェーズでわたしが心がけていることは、
- 提出書類は迅速に用意する（本人確認書類・印鑑証明・住民票など）
- スケジュールは相手の都合を優先する（決済日・引き渡し日の調整）
- 連絡は早く・丁寧に（質問や確認事項はテキパキ返す）
「この買主さんはスムーズで助かった！」と思ってもらえると、同じ不動産会社から次の物件情報が優先的に回ってくることがあります。築古戸建ての優良物件は表に出る前に動くことも多いので、「また紹介したい」と思われる買主になることが長期的に一番効きます。
売買契約から引き渡しまでの流れ
買付申込が通ったあとの大まかな流れをまとめます。
STEP① 重要事項説明を受ける
不動産会社の宅地建物取引士から、物件の詳細や権利関係について説明を受けます。わからない点は遠慮なく質問しましょう。通常は仮のものが事前に送られてきます。それを読み込み分からない点は調べたりプロに聞いたりしておきます（すごく大切）。
疑問は解消しておき、当日は「事前にもらったものと大きな変更がないか」をチェックします。
悪徳な所はこっそり書き換えている場合があるらしいので^^;
STEP② 売買契約・手付金の支払い
内容に合意したら売買契約書に署名・押印し、手付金（購入価格の5〜10%が目安）を支払います。この時点でキャンセルすると手付金を放棄することになるので、覚悟を決めてからサインを！
STEP③ 融資（リフォームローン）の申込
物件を現金購入する場合でも、リフォーム費用については日本政策金融公庫などへの融資を打診してみましょう。手元の現金を温存しておくことで、次の物件購入や緊急時の修繕にも備えられます。
→ リフォームの融資相談のため、銀行に行ってみた！リタイア看護師は完全に門前払いでした笑
STEP④ 決済・引き渡し
残代金を支払い、鍵と登記書類を受け取ります。司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きをしてくれます。決済当日に必要なものは事前に確認し、当日は絶対に忘れ物なく！
主に用意するもの：
- 残代金（振込 or 現金）
- 実印・印鑑証明書
- 住民票
- 本人確認書類（免許証など）
- 登録免許税（収入印紙 or 振込）
STEP⑤ 購入後の手続き
- 不動産取得税：取得後しばらくして都道府県から通知が届きます。忘れずに納付を！
- 火災保険の加入：引き渡し後すぐに加入しましょう。賃貸用は「建物のみ」でOK。
- 電気・ガス・水道の名義変更：速やかに手続きを。
看護師ならではの注意点：夜勤明けに内見・手続きをするときのコツ
夜勤明けや休日を使って動く看護師さんへ、体験から得たアドバイスをひとつ。
「体力が残っているうちに動く順番を決める」のが大事です。
内見は集中力が必要な作業です。疲弊した状態では見落としが増えますし、業者さんとの交渉でも判断が鈍ります。夜勤明けの内見はできれば避け、日勤明けや公休日を使うのがベスト。どうしても夜勤明けに行く場合は、1件だけに絞りましょう。
書類準備も同様。印鑑証明や住民票は平日しか取れないことが多いので、あらかじめ取得タイミングをスケジューリングしておくと慌てずに済みます。マイナンバーカードがあればコンビニで取れるので、まだ作っていない方はぜひ！
リフォームへのバトンタッチ：購入後はすぐに業者へ連絡を
物件の引き渡しが完了したら、いよいよリフォームのフェーズに移ります。
引き渡し直後のタイミングで複数のリフォーム業者に現地を見てもらい、相見積もりを取りましょう。業者さんのスケジュールは埋まりやすいので、早めの連絡が空室期間を短くする近道です。
→ 戸建て賃貸のリフォームはすべき？費用・業者選び・DIYの実践記録【STEP4】
まとめ：「信頼される買主」になることが最大の戦略
この記事では、築古戸建ての内見から決済までの流れと現地調査のポイントをまとめました。
大事なポイントを振り返ります。
- 内見前にネット調査を徹底して、現地では実物確認に集中する
- チェックリストを活用して見落としをゼロにする
- 書類は迅速・スケジュールは相手優先で、関係者全員に信頼される買主になる
- 売主・不動産会社に「また紹介したい」と思ってもらうことが、次の優良物件獲得につながる
- 夜勤明けの内見・手続きは無理しない・1件に絞る
ロードマップ全体はこちらからご確認ください👇
→ 看護師×不動産賃貸業ロードマップ｜夜勤しながら築古戸建て投資を始める全ステップ
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・融資・物件購入を推奨するものではありません。実際の行動は自己責任でお願いします。
